La legge tutela gli eredi legittimari (coniuge, figli e, in mancanza di figli, i genitori), concedendo loro un eccezionale potere: quando si apre una successione, l’erede “maltrattato” può chiedere al Giudice di rendere senza effetto l’atto di donazione.
Le conseguenze di questa contestazione possono coinvolgere anche coloro che, pur senza averne consapevolezza, hanno acquistato immobili che furono donati. L’erede “maltrattato” potrebbe addirittura pretendere da loro – completamente estranei alle vicende dell’eredità – la restituzione degli immobili o di somme di denaro, qualora chi ha ricevuto la donazione non paghi il dovuto.
Non esistono soluzioni facili a queste circostanze. Ad esempio, non ha valore una dichiarazione di “ben fatto” resa da chi sarà erede legittimario, poiché questa ha effetto solo dopo la morte del donante.
Per ridurre i rischi connessi alla donazione, una legge del 2005 stabilisce che l’azione di restituzione non può essere intrapresa dal legittimario “maltrattato” dopo 20 anni dalla trascrizione della donazione. Scaduto questo termine, chi acquista un immobile donato non rischia più di subire l’azione di restituzione.
Per le donazioni stipulate prima della legge del 2005, i vent’anni scadono il 14 maggio 2025.
Il coniuge e i parenti in linea retta possono rinunciare al diritto di opporsi alla donazione. In questo caso, il rischio di subire l’azione di restituzione scompare dopo 10 anni dalla donazione.
Nella prassi si adottano diversi rimedi, come la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, la fideiussione a carico del donante e/o dei legittimari, o la rinuncia all’azione di restituzione. Tuttavia, tutte queste soluzioni presentano margini di incertezza.
Il rischio per l’acquirente è potenziale: il rifiuto di stipulare la compravendita potrebbe essere considerato ingiustificato se motivato dalla scoperta di una precedente donazione.
Verifiche prima dell’acquisto di un immobile
Quando si decide di acquistare un immobile, prima della stipula del preliminare è fondamentale verificare:
- Se ci sono state donazioni nel passato;
- Gli atti notarili che precedono l’acquisto del venditore.
Se il donante è morto da meno di 10 anni, si può raccogliere la rinuncia espressa dei legittimari all’azione di riduzione, previa verifica della loro esistenza.
Un acquisto può essere effettuato senza rischi:
- Dopo 10 anni dall’apertura della successione, se non è stata trascritta la domanda di riduzione;
- Dopo 20 anni dalla donazione, se il coniuge o i discendenti non hanno fatto opposizione.
ALBERTO FORTE
Notaio
Vignola (MO) – Via Bonesi n. 5
Telefono: 059.771242
E-mail: aforte@notariato.it
